En primea instancia debemos solicitar a Arquitectura del barrio los pasos a seguir para comenzar a construir.

Esto incluye:

1. El contacto del agrimensor para efectuar la solicitud de amojonamiento.
2. La plancheta del lote.
3. La entrega del reglamento de construcción del barrio.
4. Las pautas de presentación de documentación para habilitar la obra en el barrio.

Para iniciar este trámite se deberá contratar un arquitecto, un ingeniero, o un técnico matriculado que realice las tramitaciones y se haga responsable profesionalmente de lo presentado en el Municipio, además de tener que adecuar el proyecto conforme al Código de Edificación vigente.

Es requisito realizar el visado ante la Comisión de Arquitectura del barrio antes de iniciar el “permiso de obra” en la Municipalidad, por si el barrio hace alguna observación en el diseño que debe modificarse conforme al Reglamento. Para solicitar el visado tu UF no tiene que registrar deuda de expensas.

Comúnmente se pide lo siguiente. 

1. Croquis de ubicación de la unidad funcional según plano visado por catastro (plancheta)
2. Copia del plano
3. Plano de planta y cortes
4. Plano de cubiertas con retiros reglamentarios
5. Plano de estructura (cimiento y techos) 
6. Plano de desagües
7. Cortes de arquitectura
8. Vistas exteriores de todas las fachadas con indicación de materiales y el detalle constructivo.

El proyecto de la nueva vivienda debe cumplir en todo con el Reglamento de Construcción del barrio. Una vez aprobado por la Comisión de Arquitectura, se ingresa el trámite a la Municipalidad correspondiente.

En general, los permisos municipales para obras nuevas, en las que no hay demolición, ni estructuras ya hechas, suelen tramitarse más rápidamente. Pero así y todo pueden llevar bastante tiempo. Este trámite es obligatorio para el inicio de obra, y no hacerlo expone al propietario a importantes multas por partes del municipio.

Además, para estas presentaciones, deberás tener en cuenta los gastos que esto implica, como visado de planos, honorarios profesionales, timbrados municipales, gastos de aportes profesionales en el Colegio profesional que corresponda, y Derechos de Construcción, que se abona en el Municipio conforme los metros cuadrados de superficie con que cuente el proyecto, incluyendo superficies cubiertas, semicubiertas y piletas. Y, por último, el Canon de Obra, que se abona junto con tus expensas durante el lapso de duración de tu obra.

¿Cuál es la documentación necesaria?

Entre la documentación necesaria para gestionar esta aprobación, la Municipalidad pedirá incluir en la “carpeta de obra” lo siguiente.

1. Escritura del lote, Boleto de compraventa o Cesión de derechos
2. DNI de los propietarios 
3. Libre deuda de Impuesto Municipal
4. Plano de la construcción firmado por el arquitecto matriculado que realizo tu proyecto y visado por la Comisión de Arquitectura del barrio.
5. Plancheta catastral / Liberación de Catastro Municipal
6. Liquidación y pago de derechos de construcción
7. Pago de aportes y visado de Colegio del profesional actuante

En general, el profesional que dirige la obra se ocupa de la mayoría de estos pasos. Pero en caso de que así no fuera, los tramites, independientemente de la dirección de obra, puede realizarlos un gestor con conocimiento en el tema. También puede hacerlos el propietario para ahorrar algunos costos. Para ello se necesitan autorizaciones por parte del profesional responsable.

Algunos municipios allanan el camino con la posibilidad de iniciar el trámite en soporte papel y luego realizar el seguimiento y posteriores presentaciones de modo virtual, reduciendo los tiempos para la aprobación.

Una vez realizado este trámite, se entrega el comprobante del inicio de Expediente del trámite al barrio, pudiendo la Comisión de Arquitectura habilitarte a realizar tareas preliminares, como el armado del cerco de obra, perforaciones, etc. 

Este trámite finaliza con la aprobación municipal de los planos y el consecuente “permiso de obra”

Se entrega un número de habilitación (ahora suele ser un código QR), que será el que figure en el cartel que debe ponerse en el frente de la obra. Este permiso tiene una vigencia que suele ser de 2 años. Luego, pueden tramitarse extensiones si no se completó la construcción. 

También hay que tener en cuenta los plazos de obra que otorgan el barrio en sus reglamentos internos. Excederse en los mismos, incrementa el valor del canon de obra.

Otra gestión previa e imprescindible antes de arrancar con la obra es tramitar la provisión de medidor ante las empresas de servicios públicos de luz, gas y agua correspondientes a la zona.

Final de Obra

Terminada la obra, es necesario tramitar el Final de Obra ante la Municipalidad y realizar la correspondiente declaración jurada de mejoras ante la oficina de ARBA que corresponda, esto último para los casos de lotes escriturables. La declaración en ARBA de las superficies construidas es requisito esencial para tramitar el Plano Conforme a Obra ante el Municipio y así obtener el final de obra correspondiente dándole un cierre al trámite.

También se debe hacer un trámite similar ante las empresas de servicios públicos. En el caso de la electricidad, por ejemplo, en ese momento se cambia la categoría de cliente a residencial, que tiene una tarifa más económica que la “luz de obra”.

Otro tanto debe hacerse en la Comisión de Arquitectura del barrio. Este paso también es esencial para dar de baja el Canon de Obra. Nuevamente se solicitará que el pago de expensas se encuentre al día.

¿Reformas? También se registran

Otro tema importante a tener en cuenta es que no sólo las obras nuevas requieren permisos y trámites de aprobación ante el Municipio. Una ampliación, agregar una pileta de natación e incluso una galería techada también debe informarse. Algunas de las tareas que deben ser informadas son las siguientes

1. Ampliación o refacción de un inmueble ya construido 
2. Demoliciones
3. Cambios en la estructura de los techos 
4. Construcción de piletas de natación
5. Desmontar y excavar terrenos en caso de que sea necesaria la construcción de muro de sostenimiento
   

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